吉水人常字〔2018〕23号
关于我县住宅小区物业管理工作情况的
审 议 意 见
县人民政府：
2018年6月28日，县第十六届人大常委会召开了第十四次会议，会议听取和审议了县住建局受县人民政府委托所作的《关于我县住宅小区物业管理工作情况的报告》。
会议认为，近年来，县人民政府高度重视住宅小区物业管理工作，不断强化物业规范化管理，大力提升物业服务能力和服务水平，不断加大老旧住宅小区改造力度，我县住宅小区生活居住环境进一步改善，物业管理的积极作用日益彰显。
会议指出，虽然我县物业管理工作取得了一定成绩，但在服务城市发展和满足业主服务需求上，还存在较大差距。一是物业管理联动机制尚未形成。目前我县协调各方抓好物业管理的有效机制尚未真正建立，职能部门、社区居委会、开发商、物业公司、小区业主“五位一体”关系还不够明确、责权不够明晰，解决物业管理中存在的突出问题办法不多，措施不力。二是部门监管不够到位。小区内乱搭乱建、噪音超标、餐饮油烟、公用设施损坏等影响生活环境的现象和拖欠物业管理费行为普遍存在；物业前期招投标、从业人员定期岗位培训、业主委员会成立与培训等物业管理工作未真正有效落实。三是物业企业服务意识不强。我县尚未建立起真正意义上的物业管理市场准入机制。如新建小区的物业公司多数由开发商选聘，公司服务意识不强，对业主反映的一些问题不能及时有效解决；少数物业公司从自身经济利益出发，随意出台管理措施，如个别小区物业公司强制要求小区内车主购买蓝牙门禁设备，侵害业主的利益。四是业主自我管理意识欠缺。全县已建成住宅小区149个，但仅有10个小区成立了业主委员会，大部分业主参与小区管理意识不强，缺乏自治意识、整体意识，不关心公共事务，如在维修资金的使用上，难以获得与维修部位无关业主的同意。五是小区基础设施建设差欠较多。如塘头、大库岗等整村搬迁和金水湾等滨江路堤拆迁安置小区道路、绿化美化亮化、管网等基础设施建设尚未完善。另外，全县需要改造的老旧住宅小区近百个，这些小区缺乏基本的物业管理条件，物业公司无法进驻管理。
为进一步加强我县住宅小区物业管理工作，会议要求：
一、严格落实部门监管责任。建议县政府将物业管理工作列入部门单位年度目标管理考核体系，进一步明确、压实部门单位和乡镇社区工作责任。建设规划部门要做好小区配套设备设施特别是一些隐蔽工程的规划、设计、建设和验收、移交、物业服务企业备案等相关工作，建立信用档案，对违反物业管理相关规定的开发建设单位，列入建筑市场黑名单。房管部门要切实履行主管部门职责，强化行业指导和监督，牵头指导社区居委会组织各小区成立业主委员会，建立物业公司市场准入机制，推行物业管理招投标制度。城管部门要强化日常巡查，及时处理违章搭建、毁绿种菜等不文明行为。市监部门要定期检查小区内相关公共设施，排查安全隐患，指导监督物业企业做好小区安全管理工作。环保部门要加强小区及周边油污、烟尘、噪音等污染源监管，依法查处违法违规行为。乡镇和社区要将住宅小区物业管理工作纳入重要工作内容，进行年度重点工作目标考核；要积极组织各住宅小区成立业主委员会，督促业主履行应尽义务。其他相关部门单位要结合各自的职能和所承担的物业管理工作职责，主动作为，履职尽责，努力形成全县上下齐抓共管的良好局面。
二、提升小区自我治理能力。当前，我县物业管理还处于起步阶段，各项配套政策亟待健全，业主的自治意识和自我管理能力亟待提高。一是乡镇和社区居委会要认真组织所辖小区召开业主大会或业主代表大会，产生业主委员会，引导物业小区自我管理、自我约束、自我服务，并协助小区业主委员会解决工作经费等实际问题，为其发挥监督管理作用提供必要的组织支持和经费保障；二是要规范业主委员会运作行为，指导业主委员会提高协调解决业主和物业公司间各类矛盾的能力；三是要强化物业公司和业主的权利、义务的普及宣传，建立小区信息公开机制，定期公示收费项目、标准、用途，消除业主疑虑，增强业主“花钱买服务”的自觉意识、民主监督意识，引导业主积极参与小区管理；四是要有针对性地制定小区公约，规范小区自治内容，通过开展“星级文明户”评比等活动促进业主遵守社会公德，承担责任义务。
三、强化小区物业日常管理。一是要加强小区自我管理能力建设。经常性组织物业管理人员、业主委员会学习培训，要求所有小区物业管理人员全部持证上岗，保证从业人员的专业性和稳定性。二是要创新小区分类管理模式。将住宅小区建设管理工作纳入城市网格化管理工作体系，实行日常管理年度考核。对新建小区要把好质量关和验收关，高起点规划物业管理工作，实行规范化、常态化管理服务；对老旧小区，要加大改造力度，加强综合治理，规范后续管理；对建成住宅小区，要按照“政府指导、属地管理、齐抓共管”的要求，高标准改造，高品位提升，着力打造“美丽小区”。三是要建立小区物业约束机制。对管理水平低、业主反映差、收费不规范且拒不整改的物业企业予以通报曝光，情节严重的，取消其在本县辖区内从事物业管理服务的资格；对恶意拖欠或经多次催交仍未交纳物业服务费的业主，要支持物业企业依法起诉，属公职人员的，所在单位要予以批评教育并责令改正。
四、加快小区基础设施建设。要因地制宜、加快推进小区基础设施建设，做到“路平、灯亮、草绿、气通、整洁”。一是房管部门、乡镇、社区要全面摸清所辖小区基本情况，厘清需要改造完善的项目，制定详细改造方案，优先解决小区道路和地下管网不畅问题。二是对遗留问题较多的开发住宅小区，住建部门要责成开发商、建设单位在规定期限内完善、整改。对拒不执行者，要依法依规严肃查处，从源头上控制和减少开发商、建设单位将遗留问题转嫁到物业公司的现象出现；对基础设施不齐全的各安置小区和老旧小区，政府及其相关职能部门要切实按轻重缓急的原则，统筹安排，加大投入，加速改造，解决历史遗留问题。
以上审议意见，希望县人民政府及住建、房管等相关职能部门高度重视，认真研究，精心安排，抓好落实，并在2018年 8月31日前以书面形式报告县人大常委会，县人大常委会将对整改落实工作进行跟踪监督和满意度测评。
吉水县人大常委会
2018年7月13日